به گزارش پايگاه خبري تحليلي پيرغار، مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي كه در دو سه سال اخير با تشديد شكاف بين نرخ‌سود و نرخ تورم، تمايلي به رهن نداشتند، هم‌اكنون ??درصد اجاره‌بها را به‌شكل پول‌پيش دريافت مي‌كنند تا به‌صورت بلندمدت سپرده‌گذاري كنند. اين تغيير نسبت در سبد اجاره‌بها، ميزان اجارهماهانه در قراردادهاي ?? را حدود ??درصد كاهش داده است.
رضايت موجران از افزايش سود بانکي؛ گشايش در بازار اجاره‌نشين‌ها
اجاره‌بها «افت فشار» گرفت
تغيير وزن در سبد «رهن و اجارهماهانه» به نفع مستاجر
مدل دريافت ??درصد اجاره‌بها به‌صورت «پول‌پيش» رايج شد
وزنه‌اي که سال‌هاي ?? و ?? به‌واسطه شکاف شديد بين نرخ سود بانکي و نرخ تورم وارد «سبد» اجاره‌بهاي مسکن شد و کفه «اجارهماهانه» را سنگين‌تر از کفه «پول‌پيش» کرد، هم‌اکنون با تغيير افزايشي نرخ سود، در حال خروج از بازار اجاره است.
افزايش نرخ سود سپرده‌گذاري در بانک‌ها به حدود ??درصد طي دست‌کم يک ماه اخير، تغيير محسوس و رضايت‌بخشي را در اجاره‌نامه‌هاي سال?? به همراه داشته و باعث شده مالکان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي بعد از سه‌سال مقاومت در برابر خواسته اصلي مستاجرها، سرانجام سهم پول‌پيش را افزايش دهند و در نتيجه از فشار ناموزون اجارهماهانه بکاهند. در فروردين امسال، اجاره‌بها کاهش پيدا نکرد اما با تغيير نسبت‌ها در سبد اجاره‌بها طي همين يک‌ماه، سهم مبلغ رهن در سبد به ??درصد افزايش يافت و سهم اجارهماهانه به ??درصد رسيد طوري که اين تغيير -در مقايسه با سهم ??درصدي اجارهماهانه طي سال??- باعث شده در حال‌حاضر ميزان مبلغ اجارهماهانه عملا ??درصد در مقايسه با سال گذشته کاهش پيدا کند. هر چند معادل همين ميزان کاهش مبلغ اجارهماهانه، مقدار پول‌پيش افزايش پيدا کرده است اما باتوجه به تمايل حداکثري در جامعه اجاره‌نشين‌ها براي پرداخت رهن به جاي اجارهماهانه، اين تغيير وزن در سبد اجاره‌بها به نفع مستاجرها ارزيابي مي‌شود. افت واقعي فشار اجارهماهانه که به کاهش ظاهري هزينه اجاره‌نشيني مبدل شده، هم‌اکنون در فايل‌هاي جديد بنگاه‌هاي املاک قابل مشاهده است. موجران با مشاهده فاصله حداكثر ? واحد درصدي بين نرخ تورم (?? درصد) و نرخ بهره (?/?? درصد)، راضي شده‌اند در چارچوب خواسته مستاجرها حركت كنند و به جاي اجاره ماهانه، پول پيش دريافت كنند. تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» و يافته‌هاي کارشناسان اقتصادي از تحولات اميدوارکننده در بازار اجاره، نه‌تنها از تغيير رويه موجران غيرحرفه‌اي – مالکان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي که از اين محل، امرارمعاش مي‌کنند- حکايت مي‌کند که نشان مي‌دهد، موجران حرفهاي (سازنده‌هايي که بخشي از واحدهاي نوساز را براي يکي، دو سال اول اجاره مي‌دهند) نيز به‌دليلي غير از افزايش نرخ سود بانکي، به دريافت رهن بيشتر و اجارهماهانه کمتر روي آورده‌اند. اين گروه از موجران، براي تامين هزينه ساخت‌وسازهاي جديد، تمايل پيدا کرده‌اند چالش فروش‌نرفتن نوسازها را از طريق رهن کامل اين واحدها، جبران کنند. در مناطق مرکزي و غرب و شرق تهران، در حال‌حاضر عمده اجاره‌هاي ماهانه بين ??? تا ??? هزار تومان و پول‌پيش نيز از ?? تا ?? ميليون تومان تعيين مي‌شود که بيانگر سنگيني سهم پول‌پيش است. در ? سال گذشته، اجاره‌هاي ماهانه در پايتخت به مرز يک ميليون تومان رسيده بود و در مقابل، ميزان پول‌پيش حداکثر تا ?? ميليون تومان تعيين مي‌شد.
تغيير محسوسي که چند روز گذشته در نتيجه برخي متغيرهاي اثرگذار اقتصادي بر بازار اجاره، در اين بازار ايجاد شده است، خوش‌بيني‌هاي موجود در ارتباط با کاهش سير رشد اجاره‌بها و ثبات آن را در سال ?? تقويت مي‌کند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، تجربه سال‌هاي ?? و ?? در بازار اجاره که با تغيير سبد اجاره‌بها در جهت دريافت نسبت بيشتر اجاره در برابر رهن يک واحد مسکوني، تا ميزان قابل توجهي در اين بازار اثر گذار گذاشت، طي چند روز اخير در برخي مناطق تهران، تغيير کرده و باعث تحول در کل بازار اجاره‌بهاي مسکن پايتخت شده است. به اين ترتيب، آن طور که فعالان و کارشناسان مسکن و اقتصاددانان صاحب‌نظر در اين حوزه مي‌گويند: با نزديک شدن به فصل جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره، در نتيجه سير کاهشي تورم در سال اخير و همچنين بالا رفتن سود بانکي و ايجاد فضاي رقابتي بين بانک‌ها براي پرداخت سود بيشتر به سپرده گذاران، هم‌اکنون الگوي سه سال اخير بازار اجاره، در نحوه محاسبه اجاره‌بها در حال تغيير است. اين تحولات منجر به اين شده است که موجران غيرحرفه‌اي که بيشتر از اجاره‌بها به عنوان محلي براي تامين معاش و کسب درآمد استفاده مي‌کنند، مسير افزايش اجاره‌بها را به جاي افزايش در سمت اجاره ماهانه به سوي افزايش رهن هدايت کنند. در اين شرايط مالکان حرفهاي يا سازندگان واحدهاي مسکوني نيز که به‌دليل ايجاد شرايط رکود در بازار خريد و فروش واحدهاي مسکوني، عمدتا مجبور به عرضه واحدها به بازار اجاره شده‌اند، در نتيجه کمبود نقدينگي و محدوديت‌هاي سيستم بانکي براي پرداخت تسهيلات ساخت و تامين هزينه‌هاي ساخت، واحدهاي خود را با شرايط رهن کامل يا نسبت بيشتر رهن در برابر اجاره ماهانه، به بازار مسکن عرضه کرده‌اند. هر چند هنوز پديده تغيير سبد اجاره‌بها از شرايط نسبت بيشتر اجاره به رهن، در تمام مناطق تهران به دريافت رهن بيشتر در مقابل اجاره عموميت پيدا نکرده است، اما به نظر مي‌رسد طي روزهاي آينده و با نزديک‌تر شدن به فصل جا به جايي به تمام نقاط پايتخت سرايت کند. آن طور که کارشناسان و فعالان بازار مسکن مي‌گويند اين تغيير الگو در بازار اجاره - هر چند به صورت موقت- مي‌تواند مانع از جهش يا افزايش غيرمتعارف اجاره‌بها در سال ?? شود، طوري که در بدبينانه‌ترين حالت، افزايش نرخ اجاره‌بها کمتر از تورم عمومي امسال خواهد بود.
جايگزيني رهن با وام بانکي
حجت‌الله ميرزايي، اقتصاددان و صاحب‌نظر در حوزه مسکن در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت: نسبت اجاره‌بهاي ماهانه در برابر مبلغ رهن، معمولا بر اساس ? فاکتور سودآوري و مقايسه ميزان سود نهايي اين دو، در شرايط اقتصادي متفاوت تعيين مي‌شود.
وي ادامه داد: در حال حاضر مهم‌ترين عامل تغيير نسبت دريافت اجاره ماهانه در برابر رهن، در ميان موجران غيرحرفه‌اي، به افزايش نرخ سود بانکي و همچنين افزايش نرخ بهره در بازار غيررسمي بر مي‌گردد که در دوره‌هايي در بسياري موارد نرخ بهره در بازار غيررسمي تا ?? و ?? درصد هم مي‌رسد. ميرزايي افزود: اما علت مهم‌تر مربوط به موجران يا مالکان حرفهاي است که فعاليت اصلي آنان ساخت‌وساز واحدهاي انبوه مسکن است که در حال حاضر به علت وجود رکود در بازار فروش مسکن مجبور به عرضه واحدهاي ساخته شده به بازار اجاره شده‌اند.
وي توضيح داد: اين دسته از موجران يا مالکان، با توجه به محدوديت‌هاي فراروي سيستم بانکي کشور براي تامين مالي پروژه‌هاي جديد يا بازپرداخت بدهي‌هاي معوق، اغلب مبلغ اجاره را به صورت رهن يا درصد بالاتر رهن در برابر اجاره ماهانه، تعيين مي‌کنند که به اين ترتيب رهن واحدهاي مسکوني به عنوان مجراي تامين نقدينگي مورد نياز براي اين سرمايه‌گذاران تعريف مي‌شود.
رهن بيشتر، مانع جهش اجاره‌بها
رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران نيز در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت: هر چند موضوع تغيير الگوي نسبت بالاتر اجاره ماهانه در برابر مبلغ رهن به الگوي جديد نسبت بيشتر پول پيش، هنوز در تمام مناطق تهران عموميت ندارد، اما اين تغيير مي‌تواند در صورت عمومي شدن و تغيير در الگوي دريافت اجاره، هر چند به صورت موقت، مانع از جهش اجاره‌بها شود.
حسام عقبايي ادامه داد: يکي از شاخص‌هاي مهم در موضوع اجاره‌بها و تعيين درصد اجاره ماهانه در برابر مبلغ رهن، رابطه ارزش ملک با مبلغ اجاره است، ضمن اينکه چگونگي تقاضا در هر يک از مناطق نيز در اين زمينه موثر است. وي افزايش نسبت رهن در برابر رقم اجاره ماهانه از کل مبلغ اجاره‌بها را يکي از عواملي عنوان کرد که مي‌تواند از افزايش جهشي قيمت‌ها جلوگيري کند، اما اين امر نمي‌تواند به عنوان يک درمان اساسي براي بازار اجاره مورد اتکا باشد. عقبايي با تاکيد بر لزوم ايجاد توازن بين عرضه و تقاضا در بازار اجاره، ساخت انبوه واحدهاي استيجاري و ايجاد فضاي رقابتي در بازار اجاره را مهم‌ترين اقداماتي عنوان کرد که بايد به‌منظور ايجاد آرامش و تعديل قيمت در اين بازار مورد توجه قرار داد.
وي با بيان اينکه هنوز توازن و تعادل واقعي در بخش مسکن به‌خصوص در بازار اجاره برقرار نشده است، خاطرنشان کرد: مسکن بايد با قيمت واقعي و با سود متعارف براي سازندگان و مالکان معامله شود. وي ادامه داد: متاسفانه هنوز رويکرد به بازار مسکن رويکردي سرمايه‌اي است و به مسکن به عنوان يک کالاي مصرفي نگاه نمي‌شود اين در حالي است که براي تعريف ارزش واقعي مسکن و رسيدن به قيمت واقعي بايد به مسکن به عنوان يک کالا نگريسته شود. عقبايي در خصوص پيش‌بيني نرخ‌ها در بازار اجاره، در سال جاري خاطرنشان کرد: در سال‌هاي گذشته، درپي جهش‌هاي قيمتي که در بازار مسکن و به‌خصوص بازار اجاره اتفاق افتاد مسکن سال‌ها است که به قيمت واقعي رسيده است، يعني جهش قيمتي مسکن طي سال‌هاي اخير باعث شده ديگر دليلي براي افزايش قيمت وجود نداشته باشد.
وي با تاکيد بر اينکه سازندگان و مالکان بايد به سود منطقي خود در بازار مسکن قانع باشند و زياده خواهي نکنند، به «دنياي اقتصاد» گفت: در حال حاضر به‌دليل آنکه مسکن زودتر از موعد مقرر در سال‌هاي گذشته به قيمت واقعي امروز رسيده است ما در شرايطي قرار نداريم که براي امسال توقع گران شدن آن را داشته باشيم. عقبايي ادامه داد: هر چند قيمت مسکن به‌خصوص در بخش اجاره، بستگي مستقيم با سياست‌هاي جديد دولت در عرصه مسکن دارد، در بدبينانه‌ترين حالت افزايش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در اين زمينه بر لزوم اجراي هر چه سريع‌تر مسکن حمايتي و مسکن اجتماعي در قالب ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني استيجاري تاکيد کرد.
مرجع : روزنامه دنياي اقتصاد